คนต่างด้าวซื้ออสังหาฯ ไทยได้จริงแค่ไหนในปี 2569: 5 กฎที่เจ้าของโครงการไม่ค่อยบอกตรงๆ

ภาพฝันกับความจริงของต่างชาติซื้ออสังหาฯ ไทย

โบรชัวร์สวย วิวทะเลงาม เซลล์พูดจาคล่อง — ภาพนี้ดึงดูดชาวต่างชาติหลายหมื่นคนให้หันมาสนใจซื้ออสังหาฯ ไทยทุกปี แต่ความจริงคือ กฎหมายไทยยังคงห้ามชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยตรงอย่างเด็ดขาด สิ่งที่ทำได้จริงมีขอบเขตชัดเจน และมีเงื่อนไขที่เจ้าของโครงการมักไม่พูดให้ครบ

บทความนี้รวบรวม 5 กฎหลักที่คนต่างด้าวต้องรู้ก่อนตัดสินใจวางเงินในไทย พร้อมเปิดประเด็นที่มักถูกเงียบหายในห้องขาย

กฎข้อ 1: ต่างชาติซื้ออสังหาฯ ไทยได้ แต่ห้ามถือที่ดินโดยตรง

นี่คือข้อห้ามพื้นฐานที่สุด แต่กลับเป็นสิ่งที่เซลล์โครงการมักพูดข้ามไปอย่างรวดเร็ว

กฎหมายไทยห้ามชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบ Freehold โดยเด็ดขาด ไม่ว่าจะเป็นที่ดินใต้วิลล่า ใต้บ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮาส์ก็ตาม แม้คุณจะสร้างบ้านบนผืนดินนั้นด้วยเงินของตัวเอง ชื่อในโฉนดก็ไม่มีทางเป็นของคุณได้โดยตรง

สิ่งที่ ทำได้จริงในฐานะชาวต่างชาติ คือซื้อคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุดในรูปแบบ Freehold ได้ 100% ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 นั่นคือถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในชื่อของตัวเองได้อย่างสมบูรณ์ตามกฎหมาย

กฎข้อ 2: โควตา 49% — ยังอยู่ และอาจจะน้อยลงอีก

แม้คอนโดจะเป็นช่องทาง Freehold ที่ถูกกฎหมาย แต่มีเพดานที่ชัดเจน: ในหนึ่งโครงการอาคารชุด ชาวต่างชาติทั้งหมดรวมกันถือครองได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมด ส่วน 51% ที่เหลือต้องเป็นของคนไทย

ฟังดูเหมือนเพดานสูง แต่ในโครงการยอดนิยมของภูเก็ตหรือพัทยา โควตานี้เต็มเร็วมาก และในปี 2569 ยังมีกระแสการอภิปรายอย่างจริงจังที่จะ ลดโควตาลงเหลือแค่ 30-39% เพื่อปกป้องผู้ซื้อชาวไทยจากราคาที่พุ่งสูงตามอุปสงค์จากต่างชาติ

ส่วนข้อเสนอฝั่งตรงข้ามที่จะขยายโควตาขึ้นเป็น 75% นั้น ยังไม่ผ่านกฎหมาย และเพดาน 49% ยังคงมีผลบังคับใช้จนถึงอย่างน้อยมิถุนายน 2569

กฎข้อ 3: เงินต้องโอนมาจากนอกประเทศเท่านั้น พร้อม FET Form

นี่คือจุดที่หลายคนสะดุด โดยเฉพาะผู้ที่อาศัยอยู่ในไทยมานานจนมีเงินสะสมในบัญชีไทย

กฎหมายกำหนดว่าเงินที่นำมาซื้อคอนโดต้องโอนมาจากต่างประเทศ 100% เป็นสกุลเงินต่างชาติ และต้องมีหลักฐานประกอบคือ Foreign Exchange Transaction Form หรือ FET Form ซึ่งธนาคารจะออกให้เมื่อรับโอนเงินจากต่างประเทศ เอกสารนี้ต้องนำไปแสดงต่อกรมที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์

ถ้าไม่มี FET Form กรมที่ดินจะไม่โอนกรรมสิทธิ์ให้ ไม่ว่าคุณจะจ่ายเงินเต็มจำนวนไปแล้วหรือไม่ก็ตาม

กฎข้อ 4: Leasehold ≠ Freehold — กับดักที่เจ้าของโครงการมักพูดไม่ครบ

เมื่อโควตา 49% ของโครงการเต็มแล้ว เซลล์มักจะแนะนำทางเลือกที่เรียกว่า Leasehold หรือการเช่าระยะยาว 30 ปี ซึ่งบันทึกไว้ด้านหลังของโฉนด Chanote และมีผลบังคับทางกฎหมาย

ฟังดูโอเค แต่มีสิ่งที่มักไม่ถูกพูดถึง: การต่ออายุเกิน 30 ปีไม่ได้รับการรับรองโดยกฎหมายไทย การต่อสัญญาขึ้นอยู่กับความยินยอมของเจ้าของที่ดิน ณ เวลานั้น ไม่ใช่สิทธิ์ที่ติดมากับสัญญาโดยอัตโนมัติ

สรุปสั้นๆ คือ Leasehold เป็นทางเลือกที่ถูกกฎหมายและมีผลจริง แต่ไม่ใช่สิ่งเดียวกับการเป็นเจ้าของ และไม่ควรตีความว่าเท่าเทียมกัน

กฎข้อ 5: นอมินี — ผิดกฎหมาย และปี 2569 ปราบจริง

หลายคนเคยได้ยินเคล็ดลับ "ตั้งบริษัทไทย แล้วให้บริษัทถือที่ดินแทน" แต่ถ้าบริษัทนั้นตั้งขึ้นมาเพื่อให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินโดยมีคนไทยถือหุ้นแทนในนาม นั่นคือ "นอมินี" และผิดกฎหมายไทยอย่างชัดเจน

ที่น่าตกใจคือปี 2569 ไม่ใช่แค่กฎบนกระดาษ ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) ออกคำสั่งที่ 2/2568 กำหนดให้ต้องแสดงหลักฐานแหล่งที่มาของเงินจริงและหนังสือยืนยันการลงทุน สำหรับการจดทะเบียนบริษัทและการแก้ไข และตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2569 คำสั่ง DBD ที่ 1/2569 เข้มงวดขึ้นอีก

กรมที่ดินกำลังไขว้ข้อมูลความเป็นเจ้าของนิติบุคคลกับโฉนดที่ดินทั่วประเทศ และหากพบว่าเป็นนอมินี กรมที่ดินสามารถอายัดโฉนดและสั่งบังคับขายภายใน 180 วันถึง 1 ปี ซึ่งหมายความว่าคุณอาจสูญเสียทั้งที่ดินและเงินลงทุนพร้อมกัน

อ่านต่อเรื่องนี้ทำไมคนรุ่นใหม่ถึงเลิกซื้อคอนโดใกล้ BTS แล้วหันมาเช่าแทน ตัวเลขปี 2569 บอกอะไร

ประเด็นโบนัสที่ต้องรู้ก่อนลงนาม

LTR Visa ไม่ได้แปลว่าถือที่ดินได้

วีซ่าระยะยาว (LTR Visa) และ Thailand Privilege เป็นที่นิยมมากในกลุ่มชาวต่างชาติที่ต้องการอยู่ไทยระยะยาว แต่ต้องระวังความเข้าใจผิด: วีซ่าเหล่านี้ช่วยด้านการพำนัก การทำงาน และสิทธิประโยชน์ภาษีเงินได้เท่านั้น ไม่ได้ให้สิทธิ์ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเพิ่มขึ้นแม้แต่น้อย กฎความเป็นเจ้าของยังคงเหมือนเดิมโดยไม่คำนึงถึงสถานะวีซ่า

ส่วนลดค่าโอน 0.01% — ชาวต่างชาติไม่ได้สิทธิ์

มาตรการรัฐที่ลดค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งมีผลถึง 30 มิถุนายน 2569 นั้น ใช้ได้เฉพาะผู้ซื้อสัญชาติไทย วงเงินกู้ไม่เกิน 7 ล้านบาท เท่านั้น ชาวต่างชาติไม่มีสิทธิ์รับสิทธิประโยชน์นี้ แม้จะซื้อคอนโดในโควตาต่างชาติอย่างถูกต้องก็ตาม

กู้ธนาคารไทยได้ แต่เงื่อนไขเข้มกว่าคนไทยมาก

ชาวต่างชาติสามารถยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารไทยบางแห่งได้ แต่ต้องมีรายได้มั่นคงในไทย มีใบอนุญาตทำงาน และส่วนใหญ่จะได้รับวงเงินกู้ไม่เกิน 60-70% ของราคาคอนโด นั่นหมายความว่าต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 30-40% พร้อมในมือ

ราคาตลาดในปัจจุบัน

สำหรับผู้ที่กำลังประเมินงบประมาณ ราคาคอนโดในกรุงเทพฯ ปรับตัวขึ้น 8.3% ในปี 2568 ตามข้อมูลของ REIC โดยราคาเริ่มต้นที่ชาวต่างชาติมักพิจารณาอยู่ที่ประมาณ 2.5 ล้านบาทในพัทยา, 3.5 ล้านบาทในกรุงเทพฯ และ 4 ล้านบาทในภูเก็ต

สรุป: ซื้อได้ แต่ต้องรู้กฎให้ขึ้นใจ

ตลาดอสังหาฯ ไทยยังน่าสนใจสำหรับชาวต่างชาติ แต่ความผิดพลาดจากการไม่รู้กฎอาจแพงกว่าราคาคอนโดหลายเท่า โดยเฉพาะกรณีนอมินีที่ปี 2569 ปราบจริงและโทษหนัก

เส้นทางที่ปลอดภัยที่สุดคือคอนโดในโควตาต่างชาติ โอนเงินจากต่างประเทศพร้อม FET Form และปรึกษาทนายความอิสระก่อนเซ็นสัญญาทุกครั้ง ไม่ใช่ฝากไว้กับทนายที่โครงการแนะนำ

แหล่งอ้างอิง

• Astero of Asia — Thailand Tightens Foreign Condo Ownership Rules 2026
• Juzmatch — Property Ownership for Foreigners in Thailand
• Global Law Experts — How Foreign Property Owners Can Protect Themselves After the 2026 Nominee Crackdown
• Alestria Property — Can Foreigners Buy Property in Thailand in 2026?
• Lex Bangkok — Can Foreigners Buy Condominiums in Thailand?
• Taxes for Expats — Can Foreigners Buy Property in Thailand?
• Bektu — Thailand 99-Year Leasehold & 75% Condo Quota Status 2026
• Super Agent — Thailand Property Rules for Foreigners in 2026: What Changed