82% ของ Millennials และ Gen Z อยากซื้อที่อยู่อาศัย แต่มีเพียง 21% เท่านั้นที่วางแผนออมเงินดาวน์จริงๆ — ช่องว่างระหว่าง "ความอยาก" กับ "ความสามารถ" นี้คือแรงขับที่ทำให้คนรุ่นใหม่เช่าคอนโด BTS แทนการซื้อในปี 2569 ตัวเลขตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปีนี้สะท้อนภาพนั้นชัดเจนกว่าที่เคย
ตลาดซื้อ-ขายดิ่งหนัก ตัวเลขปี 2568–2569 บอกชัด
ยอดขายที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลร่วงจาก 4.7 แสนล้านบาทในปี 2565 เหลือเพียงราว 2.9 แสนล้านบาทในปี 2568 ไม่ใช่แค่ชะลอ แต่เป็นการหดตัวจริงๆ
อัตราการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2568 ดิ่งลงมาอยู่ที่ราว 40,000 ยูนิตต่อปี ซึ่งต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2549 หรือย้อนหลังไปเกือบ 20 ปี คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ประเมินว่าสถานการณ์ปี 2569 ก็ไม่ต่างกันมากนัก ตลาดยังรอภาครัฐกระตุ้นกำลังซื้อให้กลับมา
สาเหตุไม่ซับซ้อน: หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง กำลังซื้อเปราะบาง และธนาคารพาณิชย์เข้มงวดการอนุมัติสินเชื่อขึ้นทุกปี
Reject Rate พุ่งสูง: กำแพงที่คนรุ่นใหม่ข้ามไม่ผ่าน
ตัวเลขที่น่าตกใจที่สุดคืออัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย ภาพรวมทั้งตลาดอยู่ที่ 50–60% แต่ถ้าเจาะที่กลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ตัวเลขกระโดดไปถึง 70–90% ในบางดีเวลลอปเปอร์
ซึ่งกลุ่มที่ถูกปฏิเสธหนักที่สุดคือกลุ่มคอนโดราคา 1–3 ล้านบาท — ซึ่งเป็นกลุ่มที่คนรุ่นใหม่ "อยากได้" มากที่สุดนั่นเอง ยิ่งราคาจับต้องได้ ยิ่งกู้ยาก นี่คือความย้อนแย้งของตลาดอสังหาฯ ไทยในขณะนี้
ผลลัพธ์ที่ตามมาคือ คนจำนวนมากติดอยู่ในวงจร "เช่าอยู่ถาวร" เพราะไม่มีเงินดาวน์ก้อนใหญ่ และไม่ผ่านเกณฑ์สินเชื่อ ไม่ใช่เพราะไม่อยากซื้อ
5 เหตุผลที่คนรุ่นใหม่หันมาเช่าคอนโด BTS ในปี 2569
เมื่อประตูซื้อปิดอยู่ครึ่งหนึ่ง ประตูเช่าก็กว้างขึ้นตามไปด้วย แต่ไม่ใช่แค่เรื่องกู้ไม่ผ่านเพียงอย่างเดียว
- กู้ไม่ผ่าน / Reject Rate สูง: ดังที่กล่าวไป คนที่เคยวางแผนซื้อต้องหันมาเช่าไปก่อน บางคนเช่าระยะยาวจนกลายเป็นรูปแบบการอยู่อาศัยถาวร
- ราคาคอนโดใกล้ BTS เกินเอื้อม: ผู้บริโภคมองหาราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทเป็นอันดับหนึ่ง แต่คอนโดแนว BTS ส่วนใหญ่ราคาเกินเกณฑ์นั้นชัดเจน
- ไลฟ์สไตล์ยืดหยุ่น + Remote Work: การทำงานแบบ Hybrid ทำให้คนรุ่นใหม่ไม่ต้องการผูกมัดกับทำเลใดทำเลหนึ่ง การเช่าให้อิสระในการย้ายตามงานหรือตามไลฟ์สไตล์
- ไม่อยากสร้างหนี้ระยะยาว: คนรุ่นใหม่ตระหนักถึงความเสี่ยงหนี้ครัวเรือนสูง และเลือกรักษาสภาพคล่องทางการเงินไว้ก่อน
- ผู้ประกอบการใหญ่ตอบรับเทรนด์: พฤกษา โฮลดิ้ง รุกตลาดอพาร์ตเมนต์ให้เช่าภายใต้แบรนด์ iPlern เจาะกลุ่ม Gen Z โดยเฉพาะ สะท้อนว่าแม้แต่ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังมองว่าตลาดเช่าคือโอกาส
เปรียบเทียบตลาดซื้อ vs เช่า ปี 2569
| มิติ | ตลาดซื้อ-ขาย | ตลาดเช่า |
|---|---|---|
| แนวโน้มปี 2569 | ชะลอตัว / รอฟื้นตัว | เติบโตต่อเนื่อง |
| ยอดโอนกรรมสิทธิ์ (2568) | ~40,000 ยูนิต/ปี (ต่ำสุดในรอบ 20 ปี) | 745,000 ยูนิต / มูลค่า 27,000 ล้านบาท |
| Reject Rate สินเชื่อ | 50–90% (แล้วแต่กลุ่มราคา) | ไม่มีอุปสรรคด้านสินเชื่อ |
| อัตราการเติบโต | ยอดค้นหาซื้อลดลง 30–40% | เติบโตเฉลี่ย 3% ต่อปี |
| กลุ่มอายุที่ใช้งานสูงสุด | 35 ปีขึ้นไป (กำลังซื้อมากกว่า) | 20–30 ปี (อัตราเช่าสูงถึง 90%) |
| ความต้องการ (เจตนา) | 82% ของ Millennials/Gen Z อยากซื้อ | ความต้องการเช่าคอนโดสัดส่วน 80% ของตลาดเช่า |
ทำเล BTS อ่อนนุช: ฮอตสุดในตลาดเช่า ไม่ใช่ตลาดซื้อ
ข้อมูลจาก DDproperty ครึ่งปีแรกปี 2568 ระบุว่า BTS อ่อนนุช คือทำเลที่ได้รับความสนใจซื้อ/เช่าแนวรถไฟฟ้ามากที่สุดเป็นอันดับ 1 ปัจจัยหลักคือเป็นย่านธุรกิจ มีแหล่งช้อปปิ้ง และราคายังจับต้องได้มากกว่าย่านสุขุมวิทตอนใน
แต่ความสนใจที่ว่านั้นส่วนใหญ่มาจากฝั่ง "ผู้เช่า" มากกว่า "ผู้ซื้อ" เพราะนักลงทุนที่ซื้อคอนโดไว้แล้วหันมาปล่อยเช่าทำให้ Supply ในทำเล BTS/MRT มีอยู่มาก ผู้เช่ามีอำนาจต่อรองสูง และตัวเลือกเยอะขึ้นกว่าแต่ก่อน
อ่านต่อเรื่องนี้W Alias Asset บริษัทนายหน้าอสังหาฯ ทำอะไรได้บ้าง?
ผลข้างเคียงที่น่าสนใจคือ เมื่อผู้เช่ามีทางเลือกมาก คุณภาพห้องและการบริการจึงกลายเป็นปัจจัยชี้ขาดแทนที่จะเป็นเรื่องราคาอย่างเดียว
ตลาดเช่าคอนโดโต: ตัวเลขที่พิสูจน์เทรนด์
ขณะที่ตลาดซื้อ-ขายอยู่ในขาลง ตลาดให้เช่ากลับสวนทาง ตลาดอพาร์ตเมนต์ให้เช่าในไทยมีถึง 745,000 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 27,000 ล้านบาท และเติบโตเฉลี่ยปีละ 3%
กลุ่มอายุ 20–30 ปี มีอัตราการเช่าสูงถึง 90% และความต้องการเช่าคอนโดฯ คิดเป็น 80% ของความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยทั้งหมดในปี 2568 พฤกษา โฮลดิ้ง ยืนยันว่า Gen Z เปลี่ยนพฤติกรรมชัดเจน จนทำให้มูลค่าตลาดให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลทะลุ 3 หมื่นล้านบาท แล้ว
อยากซื้อ แต่ทำไม่ได้ — การเช่าคือ "ทางเลือกชั่วคราว" ไม่ใช่ทางเลือกแท้จริง
นี่คือมุมที่ต้องมองให้รอบด้าน ข้อมูลจาก Thai PBS และ The Standard ชี้ตรงกันว่า แม้คนรุ่นใหม่จะหันมาเช่าในทางปฏิบัติ แต่ 82% ของ Millennials และ Gen Z ยังต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองหากมีกำลัง
การเช่าจึงไม่ใช่ไลฟ์สไตล์ที่เลือกเพราะอยากได้ แต่เป็นทางออกที่ถูกบังคับโดยโครงสร้างเศรษฐกิจ ทั้งราคาที่สูง สินเชื่อที่เข้มงวด และเงินออมที่ไม่พอ
ถ้าระบบสินเชื่อผ่อนคลายลง หรือราคาคอนโดแนว BTS ลงมาใกล้เคียงความต้องการที่แท้จริงของตลาด ภาพตลาดอสังหาฯ อาจเปลี่ยนได้เร็วกว่าที่คิด
แหล่งอ้างอิง
- Positioning Magazine — ถอดรหัสบิ๊กแบรนด์อสังหาฯ ปี 69
- LiveInRent — ตลาดห้องเช่าไทยปี 2569
- ฐานเศรษฐกิจ — ตลาดอสังหาฯ พฤติกรรมเช่าแทนซื้อ
- กรุงเทพธุรกิจ — Rejection Rate สินเชื่อ 50-60%
- กรุงเทพธุรกิจ — พฤกษารุก iPlern เจาะ Gen Z
- ไทยรัฐ — กู้บ้านถูกปฏิเสธพุ่ง 40-70%
- The Standard — คนไทยไม่พร้อมซื้อคอนโด
- เดลินิวส์ — DDproperty อินไซต์ครึ่งปีแรก 2568
- REIC — เทรนด์ Gen Z ดันตลาดเช่าทะลุ 3 หมื่นล้าน
- Thai PBS — คนรุ่นใหม่อยากมีบ้านแต่ไม่มีกำลังซื้อ
